첫째로, 전세난은 지속될 것이다. 잠시 주춤한 때가 있었지만 전세가격은 금융위기 전후부터 줄기차게 올랐다. 올해 다소 둔화되었지만, 상승세 자체는 지속되고 있다. 이제 전국 아파트의 매매가 대비 전세가 비율은 평균 70%를 상회한다. 간간이 매매가 보다 높은 전세가가 형성되는 곳도 있어서 뉴스를 만들기도 한다.
금융위기 이후 전세난이 빚어진 가장 중요한 원인은 집값 상승에 대한 기대가 낮아져서 전세 공급이 줄고 수요가 늘어난 것이다. 집값 대비 절반의 전세보증금을 받는다면, 집주인들의 수익률은 시중 금리의 절반이다. 각종 세금과 유지보수비를 따져보면 수익률이 형편없다. 집주인들은 전세 임대계약에서 사실상 손해를 보고 있다. 그런데도 전세를 주는 이유는 장기적으로 집값이 상승한다는 기대 때문이다. 그러나 자본이득이 없거나 마이너스인 상황이 되자 전세를 놓아서는 임대인들이 손해를 보게 되었다.세입자들도 시중 금리보다 높은 전월세 전환률로 계산되는 월세를 부담스러워하지만, 집값이 떨어질까봐 자가로 옮겨가길 꺼린다. 전세의 실질 주거비 부담이 월세나 자가보다 낮다는 경제적 계산이 전세수요의 바탕이다. 결국 수요-공급 양 측면에서 전세난이 벌어질 수밖에 없다. 이런 경제적 계산이 단기간에 바뀔 가능성이 낮기 때문에, 전세난도 지속될 전망이다.
둘째로, 월세비중이 늘고 월세 임대료는 낮아질 것이다. 전세에서 월세로의 전환이 빠르게 진행되고 있다. 이전부터도 원룸, 다가구 주택 등 주로 중저소득층 거주 주택들에서는 월세의 비중이 높았지만 이제는 중산층 이상이 거주하는 아파트에서도 월세비중이 높아졌다. 이처럼 본격적인 월세시장이 열리면서 전월세전환률은 지속적으로 낮아졌다. 전세보다는 월세의 주거비 부담이 여전히 더 높겠지만, 양자간의 차이가 점차 줄어들 것으로 예상된다. 시간이 걸리겠지만, 궁극적으로는 전세가 소멸되고 다른 대부분의 나라에서처럼 우리나라에서도 임차인들이 가계소득의 25∼30%를 월세로 내면서 살게 될지 모른다.셋째로, 수도권 주택시장의 활황은 당분간 지속될 것이다. 수도권 주택 매매시장은 27개월간 부진에서 벗어나 작년 6월 이후 서서히 회복세를 보였다. 주택경기 회복에 대한 기대심리가 살아나면서 재건축 아파트 단지가 밀집한 강남지역을 중심으로 가격이 올랐다. 수도권 전체적으로 보면 전세가율이 높아지면서 일부 수요자들이 주택 구입에 나섰고 저금리 및 정부의 적극적인 지원에 힘입어 주택 구매수요가 늘었다. 특히, 중대형 평형의 거래도 늘고 중대형 미분양도 빠르게 줄고 있다.
2015년 수도권 매매시장을 전망할 때 입주물량이 크게 감소한다는 집계를 주목해서 볼 필요가 있다. 한 정보업체의 집계에 의하면 올해 서울시 아파트 입주물량은 2014년의 절반 수준인 약 18,000여 호라고 한다. 서울시의 신규 입주물량이 이처럼 줄면 가격상승 요인으로 작용할 것이다. 다만 수도권 전체로는 동탄 2지구 등의 입주물량이 어느 정도 완충역할을 할 수 있을 것이므로 가격 상승폭은 크지 않을 것으로 예상된다.공급이 줄어드는 요인 외에도 전세난 지속에 따른 전세수요의 매매전환 확대, 재건축 이주수요 증가 등이 맞물려 2015년 수도권 주택 매매가격은 상승세를 보일 것으로 예상된다. 소형위주의 거래는 꾸준히 이어지겠으나 중대형 평형 시장도 그간의 공급이 부족했던 것을 반영하여 활성화될 가능성이 크다.
넷째로, 분양시장 활황이 유지되고 재건축 시장도 활성화될 것이다. 올해 주택시장의 가장 큰 특징은 분양시장의 활황이다. 앞으로도 1, 2년간 분양물량 공급 추세는 지속될 것으로 예상되지만, 일부 광역시에서는 대규모 분양으로 인해 공급과잉이 발생하고 미분양으로 이어질 위험도 있다. 특히 분양가상한제가 완화된 틈을 타서 분양가를 과도하게 책정하여 수요자들에게 외면 받는 단지들이 나타날 수 있다. 분양시장이 활발해지면서 수도권 일부 지역에서는 과거 택지개발지구 물량이 소진되고 택지부족 현상이 발생할 가능성이 있다.재건축 시장을 보면, 2013년 말 기준으로 준공 후 30년 이상된 노후 아파트는 전국적으로 약 30만 호에 달하며 이중 47%가 서울지역(약 14만 호)에 집중되어 있다. 향후의 개발은 도시외곽의 신도시개발사업 보다는 재건축, 재개발을 포함하는 도시재생사업 위주로 추진되어야 한다는 공감대가 있다. 재건축 연한 축소, 재건축 소형의무건설 비율 완화, 재개발 임대주택 의무건설 비율 완화 등의 규제완화에 힘입어 재건축 사업추진에 탄력이 붙을 것으로 예상된다. 재건축 사업 추진에 따라 이주 수요가 늘어나면 전세 및 매매가격 상승이 초래될 가능성도 있어서, 이에 대한 대비가 필요하다.
마지막으로, 세종시와 일부 혁신도시에서 미분양이 본격화할 것이다. 세종시가 인구 50만 명, 주택 20만 호의 도시로 계획되었지만, 수도권에서 이전하는 일자리의 숫자는 1만5천 내외에 불과하다. 궁극적으로 미분양이 대량 발생할 수밖에 없고 도시가 원래 계획대로 개발되기 쉽지 않을 것이다. 공공기관들이 이전하는 혁신도시들은 워낙 다양한 지역들에 분산되어 있어 지역상황에 따라 제각각 성패가 갈릴 것이다. 하지만, 수요에 비해 훨씬 많은 주택을 공급하도록 계획되어 있는 공통점이 있다. 기존 도심과 연접해 있어서 인구유입이 용이한 혁신도시는 큰 어려움을 겪지 않겠지만, 그렇지 못한 곳은 미분양이 누적되어 도시개발이 예정대로 진행되기 어려울 것이다.