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[세무]주택임대소득 2천만원 이하도 소득세 과세
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[세무]주택임대소득 2천만원 이하도 소득세 과세
  • 병원신문
  • 승인 2018.08.27 10:37
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이미경 세무법인 택스홈앤아웃 이사 겸 세무사
내년부터 주택임대사업자들의 세금부담이 늘어날 전망이다. 2018년 까지는 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 사업자는 소득세가 비과세 되었으나, 2019년 부터는 비과세 규정이 폐지된다. 다만, 과세 초기 세부담이 급격하게 늘지 않도록 하기 위해 다른 소득과 합산하지 않고 분리해서 세금을 계산한다. 현재의 규정과 내년에 바뀔 내용을 비교하여 살펴보자.

1. 1주택자의 주택임대소득 비과세
기준시가 9억이하의 주택을 한 채만 소유한자가 임대하는 경우 발생하는 임대소득은 금액에 관계없이 소득세가 비과세 된다. 이 규정은 개정되지 않았으므로 내년에도 그대로 적용된다. 소유한 주택의 기준시가는 국토교통부 홈페이지에서 조회할 수 있으며 단독주택이나 다가구주택의 경우 개별주택가격을 아파트와 연립주택인 경우 공동주택가격을 조회해 보면 된다.

2. 주택임대사업자 등록 의무
현재는 주택임대사업자로 등록하면 여러 절세효과가 발행하지만 의무적으로 임대해야 하는 기간이 있어 등록하지 않고 임대를 주는 경우가 많았다. 그러나 2019년부터는 등록이 의무화되어 미등록시 수입금액의 0.2%가 미등록가산세로 부과된다. 또한 분리과세 적용시 경비율을 등록한 임대사업자는 70%로, 미등록한 임대사업자는 50%를 적용하며, 기본공제액도 등록시 400만원에서 미등록시 200만원으로 축소되어 미등록에 대한 세부담이 증가한다.

3. 연간 2천만원 이하의 주택임대소득 과세
현재 연간 2천만원 이하의 주택임대소득에 대해서는 비과세 되어 세금이 없으나 내년부터는 금액에 관계없이 소득세가 과세된다. 다만, 2천만원 이하인 경우 분리과세를 적용받을 수 있으며 분리과세 적용시 위에서 설명한 바와 같이 등록 여부에 따라 50~70%의 경비율이 적용되고 여기에 다시 200~400만원의 기본공제를 적용하며, 세율은 14%로 비교적 낮아 주택임대소득에 대하여 과세가 되더라도 세부담은 크지 않을 전망이다.

4. 임대보증금에 대한 간주임대료
거주주택을 포함하여 보유주택이 3주택 이상인 경우 임대보증금에 대해서도 이자를 계산해 임대수입으로 본다. 보증금의 총합이 3억원을 초과하는 경우에 적용되나, 소형주택인 경우에는 제외된다. 간주임대료를 계산하지 않는 소형주택의 범위가 개정되어 현재에는 기준시가 3억원미만이고 60㎡인 경우 해당되지만, 내년부터는 기준시가 2억원 미만이고 40㎡이하인 경우에만 적용된다.

5. 종합부동산세 인상
종합부동산세 계산시 기준시가에서 6억원을 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산출하는데 현재 80%인 비율이 내년에는 85%로, 2020년에는 90%로 인상된다. 또한 주택종부세율이 현행 0.5~2%에서 0.5~2.5%로 인상되고, 3주택 이상자의 경우 0.5~2.8%로 개정될 예정이다. 


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