조주현 건국대 부동산학과 교수
병원경영 환경이 날로 열악해지는 상황에서 진료만으로는 병원의 생존을 연장할 수 없는 처지가 됐다. 이에 병원들은 자구책으로 부대사업에 눈을 돌리고 있으나, 이마저도 여의치가 않다.
본지는 회원병원들의 경영에 조금이나마 도움이 될 수 있도록 병원의 자산관리와 금융, 부동산 개발, 정책 등 부동산과 관련해 전문가들의 원고를 연재해 싣는다. 정부의 부동산 관련 정책이 병원에 미치는 영향을 분석하고, 그에 따른 대응전략을 소개하고자 한다.
독자들의 많은 관심을 기대한다. <편집자 주>
지난 2008년에 시작된 세계적인 금융위기의 여파로 침체의 늪에 빠졌던 국내 부동산 시장이 최근 되살아나는 모습을 보이고 있다. 신규아파트 분양시장의 청약열기가 달아오르는 가운데 기존주택의 거래도 활발하다. 일부 주택시장의 과열을 우려하는 경고의 메시지가 나오고 있기는 하지만 이러한 부동산 시장의 뚜렷한 회복세는 적어도 향후 1~2년간은 지속될 것으로 보인다.
이와 같이 부동산 시장이 살아나고 있는 것은 그동안 꾸준히 추진되어 온 정부의 부동산 시장 정상화 정책에 힘입은 바가 크지만 근본적으로는 장기간 지속된 저금리 추세가 가장 큰 요인이라고 생각된다. 장기간의 저금리 추세는 주택가격의 장기침체와 맞물려 결국 전세금의 급등과 월세 전환을 가속화를 초래하는 등 다양한 형태로 부동산 시장에 영향을 주고 있다.
마땅한 소득원을 가지지 못한 노년층은 월세를 받을 수 있으며 자산가치가 유지되는 주택이나 수익성 부동산에 대한 투자에 높은 관심을 가지게 되었으며, 보유하고 있는 부동산의 이용 효율성 제고와 수익가치 증대에 더욱 관심을 촉발하는 계기가 되었다.
좀 더 장기적인 안목에서 보면 우리나라의 부동산 시장은 2000년대에 들어서면서 최근까지 몇 가지 주요한 구조적 변화를 보이고 있는 것으로 파악된다.
첫째로 개발중심의 시장에서 관리중심의 시장으로 변화되고 있다는 점이다. 급격한 도시화 현상이 끝나면서 부동산의 수요는 양적인 측면서 질적인 측면으로 변모되었다.
양적이 측면에서 부동산 재고가 충분히 축적되고 부동산 수요가 질적으로 다양화되면서 주요입지를 중심으로 한 토지의 재활용 내지 효율적 이용에 더욱 관심을 가지게 된 것이다. 이러한 현상은 소득의 증가와 함께 신규개발 용지의 부족과 저출산 고령화로 인한 인구증가 속도의 감소와 소형가구의 증가 때문이라고 생각한다.
따라서 재개발 재건축과 함께 기존건물의 용도변경이나 리모델링을 통한 부동산 수익의 증대와 그에 따른 자산가치의 증대가 주목을 받기 시작한 것이다. 부동산투자회사(REITs)나 부동산 펀드 등 다양한 부동산 투자기구가 출현한 것도 부동산 투자에서 자본차익보다는 부동산 관리와 운영 효율화를 통한 임대수익의 극대화에 관심을 돌리게 한 원인이었다.
한마디로 도시 외곽에 지어진 멋진 새로운 건물에 투자하는 것 보다는 입지조건이 양호한 기성시가지내의 허름한 건물을 리모델링하여 부동산의 가치를 높이는 것이 훨씬 수익적 측면에서 유리하다는 것을 인식하기 시작한 것이다.
둘째로는 공급자 중심의 시대에서 수요자 중심의 시장으로 변화되었다는 것이다.
부동산이 양적으로 부족한 시대에는 공급하기가 무섭게 팔려나갔지만 이제는 수요자의 선호에 부합하지 않는 부동산은 외면을 받는 시대가 된 것이다. 우리나라의 주택수는 가구수보다 많아서 양적으로는 주택보급률이 100%를 넘는다. 집이 남아돌아도 새로 지은 집이 잘 팔리는 이유는 수요자들의 선호와 맞아 떨어지기 때문이다.
이웃 일본에서는 전국적으로 공가율이 13%를 넘지만 매년 90만호에 이르는 새로운 주택이 지어지고 또한 시장에서 잘 팔리는 이유도 바로 이 때문이다.
셋째로는 부동산 시장과 자본시장이 매우 유기적으로 결합됨으로써 부동산개발과 구입을 위한 다양한 금융동원 제도들이 도입되었다는 점이다.
과거에는 부동산구입을 위해서 엄청난 자금이나 자산을 가지고 있지 않으면 부동산 투자는 불가능했다. 그러나 지금은 부동산 개발의 사업성만 보장된다면 자본시장에서 주식과 채권의 발행을 통한 직접금융이 가능해졌으며 금융기관을 통한 간접금융도 융자기간과 상환방식에 있어서 매우 다양한 상품들이 출시되고 있고 채권과 주식의 성격을 혼합한 창의적인 금융상품들도 등장하고 있다.
최근 도입된 수익공유형 모기지도 그러한 새로운 유형의 금융상품 중 하나이다. 따라서 이러한 새로운 부동산 금융기법들을 잘 이용하면 부동산 개발과 투자의 수익과 리스크를 투자자와 효과적으로 분담할 수 있게 된 것이다. 의료분야에서도 최근 민간의 일부 노인요양원 및 실버타운 사업에서 펀드형태로 투자자를 모집하여 추진한 사례가 있다.
넷째로는 부동산 시장에서도 융복합의 추세가 나타나고 있다는 점이다. 상가와 아파트가 결합된 주상복합개발이 가장 일반적인 형태이지만 오피스와 호텔이 결합한 오피스텔, 주거와 호텔이 결합한 서비스드레지던스 등이 대표적이지만 외국에서는 의료와 요양기능을 갖춘 호텔인 호스피텔, 심지어 장례와 제사 관련 서비스를 모아놓은 죽음을 주제로 한 빌딩까지도 등장하고 있다.
중요한 것은 이러한 복합개발에서 어떠한 업종을 어떤 규모도 결합시키는 것이 부동산 전체의 수익과 사업성을 극대화시킬 것인가 하는 문제이다. 이를 부동산 업계에서는 업종믹스라고 해서 이를 전문적으로 컨설팅해 주는 업체도 등장하고 있다.
이제 병원경영과 관련하여 위와 같은 부동산 시장의 구조적 변화를 결합시켜서 생각해 보면 엄청나게 다양한 사업기회가 존재함을 알 수 있다.
물론 이러한 복합개발 사업은 기존의 법제적 제약조건 하에서 이루어져야 하는 것이 사실이고 아직은 의료법에서 부대사업에 대한 상당한 제약이 가해지고 있는 것이 현실임을 감안해 볼 때 당장에 획기적인 사업기회가 가능한 것은 아니겠지만, 세계적인 추세로 볼 때 의료산업의 민영화와 함께 병원경영에 있어서 궁극적으로는 다양한 복합개발사업이 가능해 질 것으로 본다.
이러한 부대사업들은 결국 환자는 물론 보호자의 편의성을 증대시킴은 수익의 확충을 통해서 병원경영의 정상화에 이를 수 있기 때문이다. 나아가 우리나라의 높은 의료서비스 수준을 활용한 의료관광을 확대하고 이제 초기단계에 있기는 하지만 저개발국에 개발과 운영을 결합한 병원 토탈솔루션을 수출함으로써 국가경제에도 크게 이바지할 수 있을 것이다.
더구나 우리나라의 발달된 부동산금융시스템까지 결합한다면 병원부동산 경영의 획기적 발전이 가능할 것으로 생각된다.
향후의 부동산 개발의 키워드는 건강, 웰빙, 장수, 복지, 레저, 바이오, 스마트라고 할 수 있으며, 이러한 키워드를 결합하면 다양한 융복합개발 아이템이 가능할 것으로 본다. 이러한 키워드들의 중심에는 의료산업이 있다고 생각해 볼 때, 병원부동산과 관련한 사업기회는 매우 넓다고 할 수 있다.
우리나라의 앞선 의료기술이 선진화된 부동산 개발경영기법과 결합한다면 병원경영의 획기적 개선은 물론 국민의 건강과 의료복지 그리고 일반경제에도 크게 이바지할 것으로 기대된다.
