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[세무]부동산 임대업의 세무처리
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[세무]부동산 임대업의 세무처리
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  • 승인 2019.04.01 09:48
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▲ 이미경 세무법인 택스홈앤아웃 세무사
주택임대사업과 달리 일반 상가 등을 임대하는 부동산임대업은 사업을 영위하는데 있어 고려해야할 사항이 많다. 어떠한 것들이 있는지 살펴보자.

1. 부가가치세 과세사업자

주택임대사업자는 부가가치세법상 면세사업자이나, 일반 부동산임대사업자는 부가가치세법상 과세사업자이므로 부가가치세법상의 모든 의무를 다해야한다. 일정매출액 이상일 경우 종이가 아닌 전자세금계산서를 발급해야하며 법인의 경우 분기별로 부가가치세 신고를 하고 개인의 경우 반기별로 부가가치세 신고를 해야 한다. 신고할 때에 반드시 부동산임대공급가액 명세서를 첨부해야하기 때문에 부동산임대차계약서 등 필요한 서류를 보관해야 한다.

2. 임대수입금액

부동산 임대사업자의 수입금액은 임대료뿐 아니라 청소비, 난방비등 별도의 관리비도 수입금액에 포함된다. 또한 전기료, 수도료 등 공공요금을 실제 요금보다 많이 받는 경우 그 초과분에 대하여 수입금액으로 보게 되어있다. 임대보증금 역시 수입금액에 포함되는 사항이다. 임대보증금액 자체를 과세하는 것은 아니며, 임대보증금에서 발생하는 이자상당액을 수입금액으로 보아 과세하는데, 이를 간주임대료라고 한다. 간주임대료는 법인세법 및 소득세법과 부가가치세법의 계산방법이 달라 신고시 주의해야 한다.

3. 부동산임대법인

부동산 임대업을 주된 사업으로 하고, 특수관계인을 포함한 지배주주의 주식합계가 50%를 초과하며, 상시근로자 수가 5명 미만인 법인은 세법상 각종 제한이 있다. 먼저 성실신고 확인대상 법인으로 분류가 되어 개인과 같이 성실신고 확인 세무사 등을 선임하여 성실신고 확인서를 제출하여야 한다. 이에 따라 일반 법인과 달리 신고기한이 1개월 늘어나 과세기간 종료일부터 4개월 내에 신고하면 된다.
접대비의 기본한도는 중소기업의 경우 2천4백만원이 기본인데, 부동산임대법인은 50%가 차감되어 1천2백만원이 기본한도가 되기 때문에 접대비의 지출에 있어서도 주의가 필요하다. 또한 업무용승용차의 연간 감가상각비 한도는 일반 법인이 8백만원인데 비하여 부동산임대법인은 4백만원으로 감소하여 개인사업자보다 경비처리의 어려움이 존재한다.

4. 건물 양도시 감가상각비

임대업에 사용한 건물을 양도하는 경우 취득가액에서 해당 건물의 감가상각비를 제외하여야 한다. 법인세 및 소득세에서 감가상각비로 경비처리를 인정받고 양도소득세에서 건물 취득가액을 전액 인정받게 되면 이중으로 혜택을 볼 수 있기 때문이다. 만약 소득세 세율이 양도소득세 세율보다 낮을 것으로 예상한다면 매년 감가상각비를 인식하지 않고, 양도시 취득가액으로 전액 인정받는 것이 절세에 도움이 될 수 있다.

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