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[세무]주택임대소득에 대한 과세
이미경 세무법인 택스홈앤아웃 이사 겸 세무사
2018년 03월 12일 (월) 10:57:01 병원신문 webmaster@khanews.com
   
▲ 이미경 세무사
“소득이 있는 곳에 과세한다.”는 세법적용의 기본원칙이다. 그러나 현실적으로 과세당국이 모든 소득을 파악하기가 어렵다보니 과세가 이뤄지지 않는 음지의 소득이 많고 그중 하나로 주택임대소득이 있었다. 이에 과세당국은 주택임대소득을 양지로 끌어올리기 위해 근로소득자들에게 월세세액공제 등의 혜택을 주어 주택임대소득을 파악하고자 노력해왔고, 최근엔 국토해양부로부터 확정일자 자료를 이관받아 본격적으로 과세를 위한 준비를 하는 한편, 그동안 신고하지 않고 누락하여 왔던 주택임대소득자들의 세부담이 일시에 생기는 것을 막기 위해 과세 시행 이전 각종 세제혜택을 주면서 당근과 채찍을 병기하고 있다.

현재 2018년까지 발생한 주택임대소득이 2천만원 이하일 경우엔 비과세 혜택을 주며(소법 제12조의 2) 2천만원을 초과할 시에 과세를 하도록 하고 있다. 또 2019년부터는 과세가 시행되더라도 2천만원 이하의 주택임대소득은 분리과세를 택할 수 있기 때문에(소법 제64조의 2) 본인이 고소득자라면이 점을 적극 활용해 다음의 방법으로 비과세 혜택 혹은 2019년 이후 분리과세 혜택을 받도록 고려하는 것도 하나의 절세 방법이 될 수 있다.

첫째, 월세수입에 대한 세금이 부담스럽다면 반전세로 임차인과 계약해 보증금과 월세액을 적절히 조절함으로써 연간 주택임대 소득을 2천만원 이하로 맞추는 방법이 있다. 다만 주의할 점이 3주택 이상자의 경우 3억원을 초과하는 보증금에 대해서도 과세가 이뤄지게 되는데, 보증금을 은행에 예치해 두었을 경우 발생한 이자수익만큼 이익을 보았다고 보고 계산하게 되며 임대보증금에서 3억을 뺀 금액에 대하여 정기예금 이자율(현재 1.6%)를 곱하여 임대소득으로 본다.

이때 3주택 여부의 판단시 각 개인별 판단이 원칙이지만 부부의 경우엔 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 주택 수 계산시 합산하도록 하고 있고, 다세대 주택의 경우에는 각 세대를 1개의 주택으로 보며 다가구 주택의 경우에는 규모에 관계없이 전체를 1개의 주택으로 보아 계산한다.

둘째, 주택명의를 가족간 분산해 각 개인별 임대소득을 낮추는 방법이 있다. 가령 월세액을 임차인과 200만원으로 계약한 경우 이 주택을 한사람 명의로 했을 때에는 그 명의자에게 주택임대소득이 연간 2천400만원이 발생하는 것이므로 과세 대상이 되지만 부부가 공동명의로 50%씩 지분을 나눌 경우 각 개인의 주택임대소득은 1천200만원이 되어 2천만원 이하로 임대소득을 맞출 수 있다. 더불어 차후 임대주택을 타인에게 양도할 시 양도소득금액이 각 개인에게 분산되므로 누진세율 구조를 지닌 양도소득세를 낮추는 이점도 누릴 수 있다.

다만 이 방법도 주의할 점은 있다. 최초 취득시점에 지분을 각자 나눠가졌다면 당초 취득시점에 취득세만 납부하면 되지만 이미 가지고 있던 임대주택의 지분을 나누는 경우 나눠진 지분을 유상 혹은 무상으로 나누게 되면 양도세 혹은 증여세 문제가 발생하며 더불어 최초에 취득할 때 부담했던 취득세를 지분을 나누는 시점에 재차 부담하는 문제가 발생할 수 있다.

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