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[세무]부동산매매계약서 거짓 작성시 비과세 배제
이미경 세무법인 택스홈앤아웃 이사 겸 세무사
2018년 02월 09일 (금) 11:20:36 병원신문 webmaster@khanews.com
   
▲ 이미경 세무사
부동산을 매매하면서 거래 당사자가 실제 거래가액대로 계약서를 작성하지 않고 금액을 적게(일명 다운계약서) 또는 금액을 실제보다 크게(업계약서) 작성하는 경우가 있다. 대부분 취득세 및 양도소득세를 탈루할 목적으로 행해지는데 이런 탈세행위를 근절하기 위해 세법에 거짓계약서로 인한 불이익에 대해 명시하고 있다.

1. 비과세 및 감면규정 배제

부동산 등을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 양도소득세 비과세를 배제하고 각종 감면에 대한 규정을 적용받을 수 없다.

예를 들어 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택소유자가 거래상대방 요구에 따라 실거래금액이 7억임에도 불구하고 계약서상 9억으로 작성하였다고 하자. 양도인은 1세대 1주택 비과세를 적용받는다면 양도소득세가 없지만 업계약서로 인해 비과세가 적용되지 않아 7억에 대한 양도소득세 1억5천만원(예시)과 이에 대한 가산세를 추징하게 된다.

또한 이 거래의 매수자도 추후 양도시 비과세 및 감면혜택을 적용받을 수 없다.

반대로 실거래금액이 7억임에도 불구하고 6억으로 다운계약서를 작성했다고 가정하자. 양도인은 양도소득세를, 양수인은 취득세를 적게 납부하게 되지만 매매거래의 경우 등기부등본에 거래신고금액이 표시되므로 양수인은 추후 매도시 취득가액을 6억으로 하여 양도소득세를 납부하게 될 수 있어 실제 납부해야 할 양도소득세보다 많은 세금을 납부해야 한다.

또한 다운계약서를 작성한 사실이 드러날 경우 세금과 가산세의 추징은 물론 양수인은 1세대 1주택이라도 이후 매도시 비과세 혜택을 받을 수 없다.

2. 가산세 부과

양도소득세를 무신고 하는 경우 보통의 경우에는 20%의 가산세가 부과되고, 과소신고 하는 경우에는 10%의 가산세가 부과된다.

그러나 거짓계약서를 작성하여 양도소득세를 무신고 하거나 과소신고 하는 경우에는 ‘부당행위’에 해당하여 무(과소)신고한 납부세액의 40%가 무(과소)신고가산세가 부과되며, 이에 더해 미납일수에 대하여 연 11%에 해당하는 미납부가산세가 부과된다.

3. 과태료 부과

「부동산거래신고 등에 관한 법률」에 의거 부동산 거래신고시 실제 매매가격을 거짓으로 신고하면 해당 부동산에 대한 취득세의 3배(분양권은 취득가액의 5%) 이하의 과태료가 부과된다.

4. 공인중개사에 대한 처분

공인중개사가 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우에는 중개사무소 개설등록이 취소되거나 6개월 이내의 업무정지 처분을 받을 수 있다.

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