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[세무]주택임대사업자와 세금
이미경 세무법인 택스홈앤아웃 이사 겸 세무사
2017년 12월 08일 (금) 12:59:18 병원신문 webmaster@khanews.com
   
▲ 이미경 세무사
주택임대사업자에 대한 세제혜택은 주택보급의 확대를 꾀하면서 다주택 보유자를 제도권으로 흡수, 임대시장의 안정과 더불어 시세차익을 노린 주택 투기를 억제하려는 데 있다. 따라서 세금감면 혜택을 주면서 동시에 투기수단으로 활용할 경우 각종 불이익을 주기 때문에 주택임대사업자로써 세제혜택을 받고자한다면 장기적인 플랜이 중요하다.

주택임대사업자는 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 크게 일반형 주택임대사업자(이하 일반임대)와 준공공임대사업자(이하 준공공임대)로 구분된다. 일반임대는 4년 이상 임대를, 준공공임대는 8년 이상 임대를 할 것을 의무규정으로 두고 있으며 의무임대기간 동안 임대료 인상을 연 5% 이하로 제
한하고 있다.

이를 위반 시 1천만원 이하의 벌금이 있으며 면제, 감면받았던 세금을 추징한다. 따라서 주택임대사업자로써 세제혜택을 받고자 한다면 본인의 부동산 투자플랜을 고려, 일반임대로 할지 준공공임대로 할지 결정한 후 관할 구청에 등록을 이행하고 상기 명시된 임대의무기간을 준수해야 한다. 간혹, 주택임대사업자로 사업자등록은 내고 구청에 등록을 하지 않아 주택임대사업자로써의 세제혜택을 받지 못하는 경우가 있으므로 주의가 필요하다.

취득세는 신규로 분양받은 60.이하의 주택에 한해 취득 후 60일 이내에 관할 구청에 신청하면 취득세를 감면받을 수 있다(지방세특례제한법 제31조). 취득세가 200만원 이하면 전액 면제이며 200만원을 초과 시 85%를 감면받을 수 있다. 주택임대사업자로의 등록을 이행하면서 취득세 감면신청도 같이 신청하는 것이 일반적이다.

보유기간 중 부과되는 재산세에 대한 혜택은 2주택 이상을 임대사업으로 해야 대상이 된다. 임대중인 주택의 전용면적에 따라 차등혜택이 적용되는데 40㎡ 이하는 일반임대와 준공공임대모두 100%면제, 40㎡초과 60㎡이하는 각 50%,75%의 감면을 받으며 60㎡초과 85㎡이하는 각 25%, 50%의 감면을 받을 수 있다(지방세특례제한법 제31조③, 제31조의3). 임대의무기간이 긴 준공공임대가 혜택이 더 큼을 알 수 있다.

주택임대소득은 사업소득이기 때문에 종합소득세 신고납부의무가 있다. 2018년까지 연간 2천만원 이하의 주택임대소득은 비과세가 되며 2천만원 초과시엔 과세대상이 된다. 임대소득에 대한 소득세 혜택은 당초 3호 이상 임대에서 1호 이상 임대로 완화되는 개정사항이 입법예고중에 있으며 이대로 통과된다면 국민주택규모 이하, 기준시가 6억원 이하 요건을 추가로 충족 시 일반임대는 30%, 준공공임대는 75%의 소득세를 감면해준다.

주택임대사업자로 등록을 이행하고 5년 이상 임대를 하는 경우 2년 이상 거주한 거주주택을 양도시 임대주택은 주택수에서 제외된다(소득세법 시행령 제155조 20항). 임대기간이 5년이 되지 않았더라도 거주주택 양도시 주택수 계산혜택을 적용받을 수 있지만, 이후 5년을 채우지 못하고 양도할 경우 위 규정에 따른 감면을 받았다면 이자와 함께 세액추징이 있게된다.

일반임대사업자가 6년 이상 임대 후 양도시부터 장기보유특별공제를 2%씩 추가로 적용받는다. 원래 다주택자의 장기보유특별공제는 최대 30%이지만 이 법에 따라 최대 40%까지 공제받을 수 있다(조세특례제한법 97조의 4).

2015년부터 2017년(입법예고된 개정사항으로는 2020년) 내에 취득한 주택을 3개월 이내 준공공임대주택으로 등록하고 원래 의무기간인 8년을 넘어 10년을 임대하고 양도시 임대보유기간 동안의 양도소득세를 100% 면제한다(조세특례제한법 97조의 5).

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